Oman asunnon ostoon ei kannata suhtautua kuin sijoitusasunnon hankintaan. Tulevan kodin ostossa painavat ennen kaikkea perheen tarpeet, asunnon ominaisuudet ja omaan talouteen sopivaksi mitoitettu laina. Sijoitusasunnon ostaja joutuu puolestaan puntaroimaan asunnon valintaa erityisen tarkkaan varmistaakseen, että hän saa sijoitukselleen haluamansa tuoton.
16.9.2010
Asuntojen ostajat ovat saaneet seurata viime kuukausina hämmennyksellä asuntojen hintojen voimakasta nousua etenkin pääkaupunkiseudulla. Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtajan Vesa Immosen mukaan asuntojen hintojen ja vuokrien nousulle ei kuitenkaan tällä hetkellä näy loppua, sillä taantuman jälkeen uusien asuntojen rakentaminen lähti miltei nollatasosta, eivätkä asuntojen tuotantomäärät
kata vielä kysyntää.
Hintojen noususta huolimatta oma koti kannattaa ostaa Immosen mukaan silloin kun sille on tarve, eikä yrittää ajoittaa sitä väkisin suhdanteiden mukaan.
”Teoriassa asuntoa vaihtaessa ei ole väliä, ostaako uuden asunnon hintojen ollessa korkealla tai alhaalla. Jos pääsee hyötymään asuntojen arvojen noususta myydessään asuntonsa, joutuu myös maksamaan uudesta asunnostaan korkean hintatason mukaan. Päinvastaisessa tilanteessa myymästään asunnosta ei välttämättä saa korkeaa myyntivoittoa, mutta vastaavasti uuden asunnon saa ostettua alemmalla
hinnalla. Oman kodin ostoa ja myyntiä ei siis kannata väkisin yrittää ajoittaa suhdanteiden mukaan, vaan ostaa uusi asunto silloin, kun sen tarve on ja omia toiveita vastaava koti löytyy. Tärkeäksi suhdannetilanne muodostuu vasta kun asunnon vaihdossa maksettava väliraha ja sen rahoituskustannukset muodostuvat merkittäviksi”, Immonen toteaa.
Ensiasunnon ostajalla tilanne voi kuitenkin usein olla erilainen. Heillä asunnon hankinnan omarahoitusosuus voi jäädä alhaiseksi, jolloin hintojen romahtaessa on vaara, että lainaa on enemmän kuin mitä ostetun asunnon alentunut arvo on. Tähän riskiin voi Immosen mukaan varautua säästämällä ensiasuntoa varten mahdollisimman paljon, jolloin lainarahoituksen osuus asunnon hankintahinnasta on mahdollisimman pieni.
Perheen tarpeet sanelevat asunnon ostossa
Asunnon ostajan tulisi miettiä tarkkaan omat tarpeensa asumisen suhteen ennen asunnon ostoa. ”Lapsiperheen arki asettaa kodin neliöiden käytölle ja ominaisuuksille aivan erilaiset vaatimukset kuin esimerkiksi lapsettomilla pariskunnilla tai yksin asuvalla ihmisellä. Lisäksi ostajan kannattaa miettiä sitä, että asunto sijaitsee sellaisesta paikassa, mistä on kätevä liikkua sekä töihin että harrastuksiin.
Myös alueella olevat palvelut vaikuttavat arjen sujuvuuteen. Ylipäätään kodin hankinta olisi hyvä nähdä kokonaisvaltaisena prosessina, eikä vain teknisenä asunnon ostona”, Immonen summaa.
Lisää aiheesta:
> Miten mitoittaa oma asuntolaina oikein ja varautua korkojen nousuun? Lue lisää Arjen katsauksen laina- ja säästövinkistä.
Ostajan kannattaa ennen ostopäätöksen tekoa perehtyä taloyhtiöissä tehtyihin ja tuleviin remontteihin sekä osakeyhtiön talouteen. ”Tulevat ja tehdyt remontit on otettava huomioon asumiskuluissa. Jos asunnolle kuuluvaa lainaa ei halua maksaa kerralla pois, pitää asuntoon kohdistuvia taloyhtiön remonttikuluja maksaa kuukausittain rahoitusvastikkeella. Rahoitusvastikkeen myötä asumisesta maksettavat kuukausikulut voivat
nousta huimasti.”
Immonen kehottaakin tulevia asunnon ostajia haastattelemaan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa tai isännöitsijää remonteista ja yhtiön taloudesta. Hyvän taloyhtiön tunnistaa hänen mukaansa siitä, että sillä on olemassa useiksi vuosiksi eteenpäin suunnitelma tulevista remonteista ja niiden rahoituksesta. Nämä kaikki eivät välttämättä käy ilmi myyntiesitteistä tai
isännöitsijäntodistuksesta.
Asuntolaina tulee mitoittaa omaan talouteen sopivaksi
Asunnon ostajan yksi tärkeimmistä tehtävistä on selvittää taloutensa kaikki menot ja miettiä, minkä kokoista lainaa hän pystyy maksamaan korkojen noususta huolimatta.
”Omaa taloutta ei kannata virittää aivan tappiin asuntolainan vuoksi, vaan siihen tulisi jättää pelivaraa yllättäville menoille ja korkojen nousulle. Esimerkiksi kuukausisäästäminen rahastoon on kätevä tapa kerätä pesämunaa yllättävien menojen tai korkojen nousun varalta. Pitkän laina-ajan vuoksi oma lainanmaksukyky kannattaa mitoittaa niin, että se kestää noin kuuden
prosentin korot. Lainakulujen ei myöskään tulisi viedä enempää kuin 40 prosenttia kuukausittaisista nettotuloista. On hyvä ottaa huomioon myös se, että pitkään laina-aikaan saattaa sisältyä erilaisia elämäntilanteen muutoksia, kuten perheenlisäyksiä, jaksoittaista työttömyyttä tai pidempiä sairastumisia, jotka vaikuttavat tulotasoon, hän muistuttaa.
Myös eri asumismuotoja kannattaa vertailla ennen asunnon hankkimista. Eri suhdanteissa ja elämäntilanteissa saattavat nimittäin sopia erilaiset asumisen muodot. ”Jos työtehtävät esimerkiksi edellyttävät paljon liikkumista, vuokra-asuminen saattaa sopia omitusasumista paremmin. Myös siinä tilanteessa, jos asuntolainan korot ovat korkealla, joku muu asumismuoto kuin omistusasunto saattaa tulla halvemmaksi. Eri asumismuotojen
kuluja vuokra-asunnosta osaomistus-, omistusoikeus- ja omistusasuntoon kannattaa siis vertailla laittamalla asumiskulut Exceliin.”
Sijoittajan tulee varmistaa tuottopotentiaali
Koska sijoittajan motiivi asunnon ostoon on tuoton saaminen, ohjeistaa Immonen ostajaa olemaan erityisen tarkkana asunnon valinnassa. Tuotto muodostuu ostohinnan ja myyntihinnan erotuksena arvonmuutoksesta ja vuokratuotosta sijoittajalle jäävästä nettotuotosta.”Sijoitusasunto tulisi ostaa sellaiselta paikalta, jossa asunnoille on aina sekä vuokra- että ostokysyntää. Myöskään alueen liikenneyhteyksien tai palveluiden
kehittäminen ei ole haitaksi asunnon arvonnousun kannalta. Sijoitusasunnoiksi käyvät parhaiten yksiöt ja pienet kaksiot, joissa hinta tai vuokra eivät nouse potentiaalisen ostajan tai vuokralaisen maksukyvyn ulottumattomiin. Myös yhtiön taloudenpito ja remonttisuunnitelmat vaikuttavat menoina vuokra- ja myyntituottoon , joten myös näihin asioihin kannattaa perehtyä huolella.”
Immonen huomauttaa, että asunnon vuokran pitää kattaa asunnon hoitokulut sekä haluttu tuotto. Jos taloyhtiöön tulee remontteja, sijoittaja voi vain harvoin siirtää remonttikuluja suoraan vuokraan. Vuokran tarkistustilanteessa vaara vuokralaisen menettämisestä on suuri, sillä kilpailu maksukykyisistä ja asiallisista vuokralaisista on kovaa.
”Vuokralaisten vaihtuminen tietää yleensä kustannuksia vuokranantajalle, sillä uuden vuokralaisen löytyminen voi viedä aikaa ja usein asunnolle pitää tehdä pientä pintaremonttia edellisen asujan jäljiltä. Olemassa oleva vuokralainen kannattaa siis pitää tyytyväisenä, jottei asuntoa tarvitsisi pitää tyhjillään, eikä turhia vaihtokuluja syntyisi”, Immonen sanoo.
Arvopapereiden markkinoille laskeminen, joka tehdään rahoituksen turvaamiseksi. Tällöin liikkeellelaskija hankkii rahoitusta yleisöltä esimerkiksi osakeannilla tai joukkovelkakirjalainaa myymällä.
