15.9.2011

Kasvukeskusten pienet ja keskikokoiset asunnot ovat menneet vielä kaupaksi ilman selvää hintojen laskua tai asuntojen myyntiaikojen pitenemistä. Vuositasolla sekä vanhojen että uusien asuntojen hinnat ja vuokrat ovat edelleen nousseet.

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat huhti-kesäkuussa koko maassa 3,2 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 3,7 prosenttia. Kesäkuusta heinäkuuhun hinnat kuitenkin laskivat koko maassa 0,6 prosenttia (pääkaupunkiseudulla 1,3 prosenttia). Tästä huolimatta asuntojen hinnat olivat heinäkuussa koko maassa 2,5 prosenttia korkeampia kuin tasan vuosi sitten. Pääkaupunkiseudulla vastaava nousu oli 3,9 prosenttia. 

Rakennusala puntaroi tarkkaan tulevien kohteiden aloittamista

Asuntolainojen viitekorkojen pysyminen suhteellisen matalana pitää myös asuntokauppojen määrän tyydyttävällä tasolla.

	"Uskomme ainakin pääkaupunkiseudulla, hyvillä alueilla sijaitsevien pienten asuntojen hintojen nousevan maltillisesti myös tulevaisuudessa", Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen sanoo.

Talouden tilannetta ja kuluttajien ostokäyttäytymistä valppaana seuraavat rakennusliikk eet puntaroivat erityisen tarkasti uusien asuntokohteiden rakennustöiden aloittamista. Rakennusteollisuus on jo hieman laskenut arviotaan tämän vuoden

”Euroopan ja Yhdysvaltojen talouden kehittyminen vaikuttaa ratkaisevasti myös Suomen asuntomarkkinoiden tulevaan kehitykseen. Vaikka talousnäkymät ovat poikkeuksellisen epävarmat, asiantuntijamme uskovat nykytilanteessa ainakin pääkaupunkiseudulla, hyvillä alueilla sijaitsevien pienten asuntojen hintojen nousevan maltillisesti myös tulevaisuudessa. Tähän vaikuttaa muun muassa kasvukeskuksiin suuntautuva muuttoliike, kotitalouksien keskikoon pieneneminen ja asuntojen korkea kysyntä, johon asuntotuotanto ei ole pystynyt vastaamaan”, Immonen sanoo.

Jos taantuma iskee, kasvukeskusten ulkopuolisten ja suurten asuntojen hinnat voivat sen sijaan laskea. Tässä tapauksessa myös myyntiaikojen odotetaan pitenevän.

Riittääkö kuluttajien ostovoima enää nykyistä kalliimpiin uudisasuntoihin?

Uusien omistusasuntojen hinnat tuntuvat kohtuuttoman korkeilta monen keskituloisen ansiotyössä käyvän kuluttajan näkökulmasta. Ellei varallisuutta ole kertynyt esimerkiksi perinnön kautta, jää uuden omistusasunnon hankinta usein monelle kotitaloudelle pelkäksi haaveeksi.

Vapaarahoitteinen asuntotuotanto on rakennusliikkeille tuottoisaa liiketoimintaa, kun asuntomarkkinat toimivat hyvin. Vaikka uusien omistusasuntojen hinnat ovat jatkuvasti nousseet, rakennusliikkeiden vapaarahoitteisen asuntotuotannon katteet eivät ole kuluneen vuoden aikana juurikaan kohonneet, sillä rakennuskustannukset ovat nousseet voimakkaasti. Kustannusten nousu heijastuu suoraan asuntojen hintoihin.

 Asuntotuotannon tuntuva lisääminen on varsin hankalaa. Erityisen kallista vapaarahoitteinen omistusasuntotuotanto on tällä hetkellä toimijoille, joilla ei ole omaa rakennusorganisaatiota. Kun rakennusliikkeillä on runsaasti omaa tuotantoa, urakkatarjousten saaminen voi olla muiden rakennuttajien näkökulmasta vaikeaa ja saadut tarjoukset ovat kalliita.

”Esimerkiksi Helsingissä nykyisten rakentamismääräysten mukaisen uuden asuinkerrostalon rakennuttaminen voi tämänhetkisessä markkinatilanteessa maksaa tontin ja autopaikkojen kustannukset mukaan lukien helposti jopa yli 5 000 euroa huoneistoneliömetriä kohden. Jotta rakennuttajat saisivat hankkeet kannattaviksi, asuntojen myyntihinnat muodostuvat korkeiksi”, Immonen huomauttaa.

Uusien omistusasuntojen erittäin kalliilta tuntuviin myyntihintoihin vaikuttaa osaltaan myös kaavoitus ja mahdollinen kaupungin asettama määräys asuntojen keskikoosta, joka on usein paljon suurempi kuin asuntokysynnän osoittama keskipinta-ala olisi. Esimerkiksi Helsingissä on vaadittu asuntojen keskikooksi 75 m2. Edellä esitetyssä esimerkkikohteessa kaksioiden keskipinta-alaksi muodostui vähimmäispinta-alavaatimuksen johdosta yli 60 m2, vaikka suurin kysyntä kohdistuu 40–50 neliömetrin kokoisiin kaksioihin. Asuntohintoja vertaillaan usein neliömetrihintojen kautta. On kuitenkin syytä muistaa, että monelle asunnonostajalle ratkaisevaa on asunnon kokonaishinta. Pankin antama lainalupaus kohdistuu aina asunnon kokonaishintaan, ei neliömetrihintaan. Esimerkin asuinkerrostalossa kaksioiden hinnat ovat ilman rakennuttajan katettakin jo vähintään 300 000 euroa, mikä on monelle kotitaloudelle tavallisesta kerrostalokaksiosta liian suuri kokonaishinta.  Kuluttajienkin ostovoimassa voi näin tulla hintakatto vastaan.

Mahdollinen taantuma ja asuntotuotannon tyrehtyminen voivat laskea urakkahintoja ja osaltaan vaikuttaa alentavasti uusien asuntojen hintoihin. Todennäköisesti asuntotuotannon kustannukset eivät kuitenkaan merkittävästi laske johtuen muun muassa uusien energiamääräysten aiheuttamista rakentamisen vaatimuksista. Näin uusien omistusasuntojen hintojen voi odottaa jatkossakin pysyvän monien kotitalouksien näkökulmasta korkealla tasolla.

Pääkaupunkiseudulla kohtuuhintaisista vuokra-asunnoista jatkuva pula

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat jatkoivat nousuaan vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä.  Tilastokeskuksen mukaan tammi-maaliskuussa vuokrat nousivat koko maassa keskimäärin 3,6 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat 7,3 prosenttia ja muualla Suomessa 1,6 prosenttia. Kiinteistö-Tapiolan asiantuntijat uskovat asuntovuokrien jatkavan nousuaan pääkaupunkiseudulla kohtuullisella tasolla myös lähivuosina.

Vuokria nostaa ennen muuta vuokra-asuntojen jatkuva, korkea kysyntä. Erityisesti pääkaupunkiseudulla tilanne on hankala, sillä pieniä, kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja ei ole tarjolla riittävästi. Tilannetta ei helpota sekään, että vuoden 2011 aikana pääkaupunkiseudulle valmistuu paljon uusia vuokra-asuntoja. Uudistuotannossa kysyntään ei usein pystytä vastaamaan, sillä vaadittujen asuntojen vähimmäiskeskipinta-alojen takia pieniä asuntoja ei pystytä rakennuttamaan riittävästi, vaikka asukkaat ja sijoittajat kysyvät eniten juuri pieniä asuntoja.

Nousupaineita vuokriin aiheuttavat myös kasvavat kiinteistöjen ylläpidon kustannukset. Tilastokeskuksen mukaan vuoden 2011 toisen vuosineljänneksen aikana kiinteistöjen ylläpidon kustannukset nousivat 10,2 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Asuinkerrostalojen kustannukset nousivat 9,2 prosenttia. Kustannuslajikohtaisessa tarkastelussa eniten nousivat kevyt polttoöljy (35,2 %), erilliskustannukset (21,4 %) ja käyttösähkö (18,3 %). Koska ylläpitokustannusten ei odoteta lähitulevaisuudessa laskevan, ei asuntovuokrien nousupaineidenkaan uskota hellittävän.

Lähteet: Kiinteistö-Tapiola, Tilastokeskus, Rakennusteollisuus.

--

Anna palautetta jutusta:
sijoitustalous@tapiola.fi