15.6.2011
Alkuvuoden aikana sekä pääkaupunkiseudun että muun Suomen vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat nousivat noin prosentin verrattuna edelliseen vuosineljännekseen. Pääkaupunkiseudulla asuntojen hinnat kohosivat vuoden takaisesta 4,3 prosenttia ja muualla Suomessa 3,6 prosenttia. Tämä on huomattavasti vähemmän kuin vuoden takaiset 16,0 ja 7,7 prosentin kasvuluvut. Vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä
pääkaupunkiseudun vanhan kerrostalohuoneiston keskimääräinen neliöhinta oli 3 338 euroa ja muualla Suomessa 1 632 euroa.
Palkkataso on reaalisesti laskenut alkuvuonna nopeammin kuin kertaakaan 2000-luvulla, mikä osaltaan hillitsee myös asuntojen hintojen nousua, sanoo Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen. Toisaalta vuokratason erityisen kova nousuvauhti on lisännyt omistusasuntojen kysyntää. Pääkaupunkiseudulla asuntojen hintakehitys on vuoden 2009 puolivälin jälkeen eriytynyt selkeästi ansiotason kehityksestä. Vaikka
ansiotasokehitys on pääkaupunkiseudulla muuta maata voimakkaampaa, ei ansiotasokehityksen ja asuntojen hintakehityksen huomattavaa eriytymistä voida pitää kestävänä tilanteena pitkällä aikavälillä.
Suomen hintakehitys normalisoitunut muihin Euroopan maihin verrattuna
Euroopan keskuspankin vuoden 2008 lopulta alkanut ohjauskoron lasku ennätyksellisen alas vaikutti erityisesti Suomen kaltaisiin asuntomarkkinoihin, joissa suuri osa asuntolainoista sidotaan lyhyeen, alle vuoden mittaiseen korkoon. Suomessa asuntojen hinnat lähtivät voimakkaaseen nousuun vuoden 2009 toisella puoliskolla, ja kasvuvauhti oli vuoden verran selvästi kovempi kuin suurimmassa osassa muita Euroopan maita.
Vuoden 2010 puolivälin jälkeen asuntojen hintojen nousu on Suomessa rauhoittunut lähemmäksi muiden Euroopan maiden tasoa. Suomea kovempaa nousua alkuvuoden aikana on nähty Itävallassa, jossa asuntojen hinnat nousivat 2,5 prosenttia edellisestä vuosineljänneksestä. Positiivista hintakehitys on alkuvuoden aikana ollut myös Saksassa (0,6 %) ja Kreikassa (0,6 %). Asuntojen hinnat ovat puolestaan laskeneet Hollannissa (-0,5 %), Slovakiassa (-0,5
%), Ruotsissa (-1,0 %) ja Espanjassa (-2,6 %).
Asunnonostajat pysyneet varovaisina
Yhä useampi asunnonostaja Suomessa näyttää sisäistäneen ajatuksen, ettei viime vuosien poikkeuksellisen alhainen korkotaso ehkä olekaan pysyvää, ja monet ainakin vakavasti harkitsevat suojautumista koronnousua vastaan. Lainanhoitokustannusten kasvu, Euroopan reunamaiden talousvaikeudet sekä spekulaatiot uuden hallituksen menoleikkauksista ja veronkorotuksista ovat lisänneet varovaisuutta. Epävarmuustekijöistä johtuen
asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet kevään aikana, eikä ostajilta tule yhtä rohkeita tarjouksia kuin vuosi sitten.
Työllisyystilanteen paraneminen, kuluttajien vahva luottamus omaan talouteen ja selkeät merkit laman väistymisestä tukevat asuntojen positiivista hintakehitystä. Kotitalouksien velkaantuneisuusaste oli vuoden 2010 lopulla korkealla, mutta matala korkotaso on pitänyt velanhoitokustannuksen alhaisena. Korkomenojen osuus käytettävissä olevista tuloista oli viime vuoden lopulla ennätysalhaalla. Jos yleisessä korkotasossa ei tapahdu
merkittäviä odottamattomia muutoksia, kotitalouksien velanhoitokustannukset säilyvät ainakin seuraavan vuoden siedettävällä tasolla ja hintakehitys positiivisena.
Asuntorakentaminen käynnissä
Asuntotarjonta on selvässä kasvussa, kun moni taantuman jälkeen käynnistetty asuntohanke on valmistunut kuluvana vuonna. Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana asuntoja valmistui asuinkuutioina mitaten 54 prosenttia enemmän kuin edellisvuoden vastaavana ajankohtana. Alkuvuoden aikana asuinrakennusten aloitukset kasvoivat 14 prosenttia edellisvuodesta, minkä johdosta uusien asuntojen tarjonta lisääntyy. Lukumääräisesti
asuinrakennuksille myönnetyt rakennusluvat vähenivät alkuvuoden aikana noin kolme prosenttia edellisvuoden vastaavasta ajankohdasta, mikä viittaa kovimman kasvuvaiheen tasoittuneen.
Vuokrat nousussa edelleen
Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat tilastokeskuksen mukaan koko maassa keskimäärin 3,6 prosenttia vuoden ensimmäisellä neljänneksellä verrattuna vuoden takaiseen tilanteeseen. Pääkaupunkiseudulla nousua oli 7,3 prosenttia ja muualla maassa 1,6 prosenttia. Helsingissä kovin nousu on painottunut kaupungin reuna-alueille, jossa vuokrien nousuprosentit ovat olleet yli 10 prosenttia. Helsingin keskustassa korkeimpien vuokrien alueilla
vuokralaisten vuokranmaksukyky alkaa tulla vastaan ja vuokrat nousivat vuodessa ”vain” 2,2 prosenttia.
Pienten asuntojen kysyntä tulee kasvukeskuksissa jatkumaan vahvana, mikä nostaa vuokria. Vuokra-asuntojen tuotanto on taantuman jälkeen kasvanut muun muassa valtion tukeman ”välimallin” rahoituksen ansiosta. Tuotannon lisäys ei kuitenkaan riitä tyydyttämään kasvavaa asuntojen kysyntää. Lisäksi korkeiksi nousseiden hintojen takia moni sijoittaja pohtii sijoitusten realisointia, mikä puolestaan pienentäisi
vuokra-asuntojen tarjontaa.
Ylläpitokustannuksissa nousupaineita
Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset ovat nousseet alkuvuoden aikana 7,6 prosenttia edellisvuoden vastaavasta ajankohdasta. Tämä on selkeästi yli yleisen kustannusten nousuvauhdin. Suurinta nousu on ollut kevyen polttoöljyn kustannuksissa (50,6 %), lämpökustannuksissa (17,9 %) ja käyttösähkön kustannuksissa (15,4 %). Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten nousuvauhti on ollut 3,1 prosenttia vuodessa. Ylläpitokustannusten
ennakoidaan jatkavan nousuaan ja tuovan nousupainetta myös vuokriin.
Lähteet: Tilastokeskus, Suomen Pankki, EKP ja Kiinteistö-Tapiola.
--
Anna palautetta jutusta:
sijoitustalous@tapiola.fi
