17.3.2011

Vuosi 2010 oli odotetunlainen asuntomarkkinoilla. Alhaisesta korkotasosta sekä positiivisesta talouskehityksestä ponnistanut voimakas hintojen nousu jatkui koko vuoden ajan jopa niin, että erityisesti pääkaupunkiseudulla puhuttiin ylikuumenemisesta.

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vuonna 2010 vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 8,8 prosenttia edellisestä vuodesta. Pääkaupunkiseudulla hintojennousu oli 11,4 prosenttia ja muualla maassa 6,6 prosenttia. Vastaavasti uusien kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat

”Hetkellistä epävarmuutta asuntomarkkinoille aiheuttaneiden Kreikan ja Irlannin velkakriisien heijastuksetkin jäivät huomaamattomiksi, kun hiljaisten vuosien patoutunut asunnonosto- ja -vaihtotarve purkautuessaan lyhensi myyntiaikoja ja nosti hintoja”, sanoo Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen.

Vuonna 2011 hinnat nousevat maltillisesti

Loppuvuodesta patoutuneen kysynnän hiipuessa myyntiajat taas pitenivät ja hintojen nousu tasoittui maltillisemmaksi. Loka-joulukuussa 2010 kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa enää 0,3 prosenttia ja pääkaupunkiseudulla 0,7 prosenttia.

Vuonna 2011 asuntojen hintojen uskotaan edelleen nousevan, mutta selvästi maltillisemmin kuin edellisenä vuonna keskimäärin.

”Kevät on perinteisesti vilkasta asuntokaupan aikaa ja talouteensa luottava asunnonostaja ehtii vielä nauttia maltillisesta korkotasosta. Ennakoitu korkojen ja kustannustason nousu hillinnevät hintakehitystä syksyllä ja ensi vuonna”, Immonen sanoo.

Asumisen kustannuksissa nousupainetta

Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut nousivat vuonna 2009 4,7 prosenttia ja olivat keskimäärin 3,34 euroa/m2/kk. Hoitokulut ovat nousseet viime vuosina selkeästi inflaatiota nopeammin eikä tulevina vuosinakaan tilanne näytä paremmalta. Suurimmat yksittäiset erät asuntojen hoitokuluissa olivat lämmitys sekä korjaukset, joiden yhteenlaskettu osuus oli noin puolet kaikista kiinteistöyhtiön maksamista kuluista.

Eniten nousua oli juuri korjauskuluissa, jotka kasvoivat 18 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Tulevina vuosina nousupainetta on erityisesti energian kustannuksissa. Energiaveroa korotettiin vuoden 2011 alusta. Lisäksi nousupainetta on kiinteistön hoidon palveluiden kustannuksissa sekä kiinteistöveroissa, joten hoitokulut nousevat todennäköisesti myös tulevina vuosina inflaatiota nopeammin. Näin kerrostaloasunto-osakeyhtiön hoitokulut jakautuvat: 

Lähteet: Tilastokeskus, Kiinteistö-Tapiola Oy

Asunto-osakeyhtiöiden pääsääntöinen tulonlähde ovat edelleen asukkaiden maksamat vastikkeet, jotka nousivat edelliseen vuoteen verrattuna 5,8 prosenttia. Vastikkeet olivat keskimäärin 3,51 euroa /m2/kk. Tämän lisäksi osa yhtiön kuluista katetaan asukkailta erikseen perittävillä käyttömaksuilla ja mittavimpien remonttien rahoituskulut peritään erillisillä rahoitusvastikkeilla.

”Asuntoa ostavan onkin asuntoa hankkiessaan ja lainanhoitokykyä mietittäessä syytä kiinnittää huomiota myös asunto-osakeyhtiön hoitokulutasoon, käyttömaksuihin ja perittäviin rahoitusvastikkeisiin. Näihin kaikkiin saattaa tulla kustannustason ja korkotason nousujen vuoksi merkittäviäkin muutoksia”, Immonen muistuttaa.

Vuokra-asuntokysyntä edelleen vahvaa

Muuttoliikkeen vaikutuksesta vuokra-asuntokysyntä säilyi vahvana koko vuoden ajan erityisesti pääkaupunkiseudulla. Suurin kysyntä kohdistuu kohtuuhintaisiin yksiöihin ja kaksioihin. Vuokra-asuntojen tarjonta lisääntyi vuoden 2010 aikana Suomen kasvukeskuksissa sekä yksityisten asuntosijoittajien lisätessä tarjontaa että suurten asuntoasuntosijoittajien lisättyä tuotantoa muun muassa valtion tukitoimien vauhdittamina. Uusien vuokra-asuntojen vuokrataso on selvästi vanhoja asuntoja korkeampi, mikä on perusteltavissa korkeahkoilla tonttihinnoilla, kohonneilla rakentamisen kustannuksilla ja asuntojen aikaisempaa paremmalla varustetasolla.

Vuonna 2010 pieniä vanhoja vuokra-asuntoja realisoitiin myös omistusasunnoiksi pääkaupunkiseudulla, koska omistusasuntojen hinnat ovat nousseet vuokria nopeammin. Omistusasuntomarkkinan ja vuokramarkkinan eriytymisestä johtuen sijoitusasuntojen myyminen omistusasunnoiksi todennäköisesti jatkuu vuoden 2011 aikana. Tarjonnan väheneminen tukee vuokrien nousua ja lisäksi lisäpaineita vuokriin tuovat hoitokulujen ja korjauskustannusten nousu.

Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat vuoden 2010 aikana koko maassa keskimäärin 2,6 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat 2,5 prosenttia ja muualla maassa 2,6 prosenttia.

Lähteet: Tilastokeskus, Kiinteistö-Tapiola Oy

--
Anna palautetta jutusta:
sijoitustalous@tapiola.fi