Historiallisen alhainen korkotaso vauhdittaa asuntojen kysyntää ja kauppaa. Erityisesti pääkaupunkiseudulla hinnat jatkavat nousuaan. Suomen kiihtyneet asuntomarkkinat ovat poikkeus Euroopassa.
15.6.2010
Alkuvuonna asuntomarkkinoilla koettiin huima hintojennousu. Pääkaupunkiseudulla vanhojen asuntojen hinnat nousivat 15,7 prosenttia ja koko maassa 7,7 prosenttia edellisvuoteen verrattuna. Lukuja tarkastellessa on syytä muistaa, että vuonna 2009 samaan aikaan hinnat vielä laskivat. Suhteessa ansiotasoon pääkaupunkiseudun hintojen kuumentuminen näkyy selvästi.
”Merkittävä tekijä asuntojen hintatason nousulle on historiallisen alhainen korkotaso, joka vauhdittaa asuntojen kysyntää ja kauppaa. Myös pankkien välinen kisa asuntolaina-asiakkaista on jälleen kääntänyt asuntolainojen lainamarginaalit laskuun. Koska vapaarahoitteisten asuntojen uudistuotanto väheni nopeasti taantuman iskettyä, on uusien asuntojen tarjonta vieläkin kysyntään nähden
vähäistä”, kertoo Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen.
Suomessa riski korkojen noususta on kotitalouksilla
Asuntojen hinnat laskivat Suomessa voimakkaasti vuoden 2008 lopulla sekä alkuvuonna 2009. Toisin kuin monessa muussa Euroopan maassa, Suomessa asuntojen hinnat lähtivät nousuun viime vuoden toisella puoliskolla. Hintojen kohoaminen on vastoin odotuksia vain kiihtynyt alkuvuoden aikana.
”Yksi selittävä tekijä poikkeukselliseen hintakehitykseen Suomen ja muun Euroopan välillä lienee Suomessa yleinen käytäntö sitoa asuntolaina lähes poikkeuksetta lyhyehköön, enintään vuoden mittaiseen viitekorkoon. Lyhyen lainakoron vaikutuksen tulisi näkyä meillä asuntojen hintojen muita maita suurempana heilahteluna. Todennäköisesti nykyisenkaltaista poikkeuksellista hintakehitystä Suomessa ei
olisi tapahtunut, jos Suomessakin asuntolainat sidottaisiin pääasiassa pitkiin yli 5-vuoden korkoihin”, Immonen arvioi.
Lyhyen koron suosiminen nykyisessä alhaisten korkojen markkinatilanteessa voi merkitä helposti oman maksukyvyn yliarvioimista. Korkotason ei ennusteta nousevan nopeasti, mutta pidemmällä ajanjaksolla euroalueen korkotaso tulee nousemaan nykytasosta.
”Suomessa riski korkojen noususta on siis lähes kokonaan kotitalouksilla, kun taas Euroopassa useammin rahoituslaitos kantaa tämän riskin. Voidaan kysyä, kummalla osapuolella, pankilla vai yksityisellä kuluttajalla, on parempi asiantuntemus ja kykyä kantaa korkoriskin seuraukset? Vastuullisen lainanantajan tuleekin opastaa asiakastaan riskin muodostumisesta ja riskiin varautumisen mahdollisuuksista. Tulevaisuus paljastaa ovatko suomalaiset kotitaloudet
varautuneet riittävästi korkotason nousuun ja miten ne ovat suojautumisen tehneet”, Immonen sanoo.
Asuntojen hinnat kääntyivät Euroopassa laskuun vuoden 2009 aikana, eivätkä julkistetut tiedot muista maista indikoi tilanteen muuttumista alkuvuoden 2010 aikana. Yksi harvoista poikkeuksista Euroopan-laajuiseen trendiin on Suomen asuntomarkkinoiden viimeaikainen hintakehitys.
Osaksi hintoja nostaa elvytykseksi tarkoitetut avustukset, joiden ansiosta tekeillä on noin 2,5 miljardin euron peruskorjaukset. Peruskorjaukset parantavat asuntokannan laatua, ajanmukaisuutta ja viihtyisyyttä ja arvoa sekä nostavat myyntihintoja.
Asuntojen uudistuotanto on käynnistynyt
Asuntojen uudistuotanto on jälleen käynnistynyt sekä tuetussa ja vapaassa vuokra-asuntotuotannossa että omistusasuntosektorilla. Tämä yhdessä Euroopan talouden epävarmuustekijöiden kanssa näyttäisi hillitsevän hurjinta kuumenemisvahtia. Nousu jatkuu lyhyellä tähtäimellä ja erityisesti pienten asuntojen kysyntä on edelleen vahvaa. Ansiotasoon suhteutetussa nimellishintakehityksessä
pääkaupunkiseudun hintojen kuumentuminen näkyy selvästi.
Asuntohintojen reaali-indeksi osoittaa yksiöiden ja kaksioiden hintojen nousseen suurempien hintoja voimakkaammin. Nuoret 25–34-vuotiaat ovat tällä hetkellä aktiivisia asunnon ostajia. Muuttoliike, sinkkutalouksien suuri suhteellinen määrä ja perhekokojen pieneneminen pitävät pienten asuntojen kysynnän vahvana jatkossakin.
Vuokra-asuntomarkkinoilla vakaata vuokrannousua ja pulaa tarjonnasta
Alkuvuonna vuokra-asuntojen kysyntä ylitti tarjonnan ja asuntojen vuokraamiseen kuluva aika lyheni selvästi. Asuntohintojen noustessa vuokra-asuntoja on myyty omistusasunnoiksi. Toisaalta uudistuotannon romahduksen seurauksena myöskään uusia vuokra-asuntokohteita ei ole valmistunut.
Valtion tukitoimenpiteiden myötä asuntorakentamisen painopiste oli vuonna 2009 vuokra-asuntotuotannossa. Nämä kohteet valmistuvat tämän ja ensi vuoden aikana. Siihen saakka niukkuuden ja kovan kysynnän seurauksena erityisesti pääkaupunkiseudun pienten asuntojen vuokrissa on ollut ja tulee olemaan kasvupaineita. Vaikka alueelliset erot ovat myös vuokra-asuntomarkkinoilla suuria, asuntojen vuokrat ovat taloustaantumista huolimatta tasaisesti
nousseet, eikä suunnanmuutosta ole havaittavissa.
