Suhdannekatsaus 2/2009: Toimiva lainarahoitus ja matala korkotaso ovat virkistäneet asuntokauppaa. Kaupat ovat lisääntyneet ja hinnat lievästi nousseet kolmannella neljänneksellä. Hinnat ovat palaamassa notkahduksen jälkeen vuoden takaiselle tasolle.
9.12.2009
Uusien asuntojen hinnat ovat laskeneet koko maassa viime vuoden vastaavasta ajankohdasta. Pääkaupunkiseudulla myös uusien asuntojen hinnat ovat jälleen kääntyneet nousuun.
Asuntomarkkinaa ohjaavat ansiotaso, kaupungistuminen ja yksinasuvien määrä
Seuraava suhdannekatsaus ilmestyy kesäkuussa 2010.
Suomessa asuntojen hintakehitys on pitkällä aikavälillä noudatellut ansiotasokehitystä, ja vuodenvaihteen korjausliikkeen jälkeen asuntojen hinnat ovat palanneet ansiotasoa seuraavalle uralle. Ansiokehitystä ennakoimalla voi olettaa, että lähitulevaisuudessa hinnat kehittyvät maltillisesti ja työllisyyskehityksen valossa jopa laskevat. Rahoitusmarkkinan elpymisestä ja matalista koroista huolimatta kaikkia taantuman vaikutuksia ei
ole vielä nähty, sanoo Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen.
Muita pitkällä tähtäimellä merkittäviä taustatekijöitä Suomen asuntomarkkinoilla ovat kansainvälisestikin ennätyksellisen nopea kaupungistuminen ja yksinasujien sekä pienperheiden suhteellisen määrän voimakas kasvu. Kaupungistuminen eriyttää hintakehitystä kasvukeskusten ja taantuvien paikkakuntien välillä. Vuoteen 2030 mennessä selkeimmin taantuvia alueita ovat Kainuu ja
Etelä-Savon, kun samaan aikaan Uudenmaan, Itä-Uudenmaan ja Ahvenanmaan väestön odotetaan kasvavan lähes viidenneksellä nykyisestä.
”Sinkkutalouksien ja pienperheiden osuuden kasvu eriyttää kysyntää suurten ja pienten asuntojen välillä. Yksiöiden ja pienten kaksioiden hinnat nousevat ja saattavat nousukauden tullessa jopa karata, ellei niiden tuotantoa selvästi lisätä. Vielä tällä hetkellä kaavoituksella tuetaan suurten asuntojen rakentamista ja jos kysyntä pysyy tuotantoon nähden ennallaan, suurten asuntojen hinnoissa on
laskupainetta”, Immonen sanoo.
Asuntojen hinnat palasivat vuoden takaiselle tasolle
Vanhojen asuntojen hinnat nousivat heinä-syyskuussa 2,5 prosenttia verrattuna edelliseen vuosineljännekseen. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen asuntojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 3,6 prosenttia. Helsingissä nousua oli 4,0 prosenttia, Espoossa ja Kauniaisissa 3,7 prosenttia ja Vantaalla 1,6 prosenttia.
Hinnat ovat palanneet ennalleen viime vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Pääkaupunkiseudulla nousua on ollut 1,1 prosenttia. Vantaalla, Tampereella ja Oulussa hinnat ovat yhä hieman edellisvuotta alempana.
Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat koko maassa 3,1 prosenttia verrattuna edelliseen neljännekseen. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousivat 2,5 prosenttia, muualla Suomessa nousua oli 3,5 prosenttia. Uusien asuntojen keskineliöhinta oli pääkaupunkiseudulla 3 589 euroa ja kokomaassa 2 802 euroa.
Vuokrissa käännös laskuun
Matala inflaatio ja kuluttajahintojen lasku hillitsevät vuokrien nousua. Huhti-kesäkuuhun verrattuna vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat ovat laskeneet koko maassa 1,1 prosenttia. Edellisen vuoden heinä-syyskuusta vuokrat ovat kuitenkin nousseet keskimäärin 3,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat vuodessa 4,3 prosenttia ja muualla maassa 1,5 prosenttia.
Suurin kysyntä vuokramarkkinoilla kohdistuu hyvillä paikoilla sijaitseviin pieniin asuntoihin, yksiöihin ja pieniin kaksioihin. Pienten ja suurten asuntojen yksikkövuokrien ero on kasvanut. Vuokrissa jatkunee samanlainen kehitys kuin omistusasuntomarkkinoilla: pienten asuntojen vuokrat pitävät pintansa tai nousevat - suurten asuntojen ylitarjonta aiheuttaa laskupaineita vuokriin.
”Osittain vuokra-asuntorakentamiseenkin kohdistetut valtion elvytystoimet ovat parantaneet vuokra-asuntojen sijoituksellista houkuttelevuutta ja saaneet vuokra-asuntorakentamisen jälleen käyntiin. Vuokra-asuntotarjonta lisääntyy jo ensi vuoden puolella, vaikkei se täysin kata kuntien arvioimaa vuokra-asuntotarvetta. Sekä yksityiset asuntosijoittajat että suuret instituutiosijoittajat ovat aktivoituneet asuntomarkkinoilla. Muihin
kiinteistötyyppeihin verrattuna asunnot houkuttelevat varman kassavirtansa ansiosta. Lisäksi muihin kiinteistötyyppeihin verrattuna asuntosijoitusten pääoma-arvojen ei oleteta enää laskevan”, Immonen arvioi.
Lähteet: Kiinteistö-Tapiola Oy, Kiinteistötalouden instituutti (KTI), Asunto-, toimitila-, ja rakennuttajaliitto Rakli ry, Tilastokeskus
