Suomen asuntomarkkinoilta ristiriitaisia havaintoja. Talouden matalasuhdanne on ajamassa Suomen asuntomarkkinoita kriisiin. Asuntokauppojen määrä on edelleen toimimattoman alhainen, eikä hinta kaikilla osamarkkinoilla muodostu aidon markkinaperusteisesti.
10.6.2009
Hintojen laskua odottelevat ostajat ja asunnonvaihtajat ovat edelleen erittäin varovaisia, ja yleinen käsitys näyttää olevan, että asuntojen hinnat tulisivat syksyn aikana laskemaan. Vuokramarkkinoilla pienten asuntojen vuokrat jatkavat nousuaan, mutta suurten asuntojen vuokrissa nähdään jopa laskupaineita.
Vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ja ansiotaso
Asuntokauppa on toisaalta piristynyt vuoden 2008 lopun ennätysalhaiselta tasolta, ja etenkin asuntosijoittajien ja ensiasunnon ostajien aikaansaama kysyntä on jopa pysäyttänyt hintojen laskun joillakin osamarkkinoilla. Kuitenkin kotitalouksien huoli aikaisempaa korkeammista lainamarginaaleista ja tulevasta omasta työllisyystilanteestaan hillitsevät asuntokauppaa todennäköisesti vielä pitkään.
”Keväällä hieman piristyneestä asuntokaupasta huolimatta markkinoiden täydellistä elpymistä on turha odottaa tänä vuonna. Tulevat hintamuutokset ovat pitkälti riippuvaisia rahoituksen saatavuudesta ja hinnasta. Asumiskuluihin odotetaan helpotusta hoitokustannusten, palvelujen ja materiaalien hintojen laskun myötä sekä julkisen sektorin tarjoamien remonttiavustusten vuoksi. Viitekorkojen jatkunut lasku on pienentänyt
asuntovelallisen lainanhoitokuluja, vaikka lainamarginaalien nousu on osin syönytkin tätä hyötyä”, Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen arvioi.
Hintojen lasku loivenee, hinnat paikoin jopa nousseet
Suomessa vanhojen asuntojen hinnat laskivat vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä keskimäärin 0,7 prosenttia verrattuna edelliseen neljännekseen. Hintojen lasku on siis selvästi loiventunut vuoden 2008 viimeisen neljänneksen 4,0 prosentin laskuun verrattuna. Helsingissä laskua oli 2,2 prosenttia, kun taas Espoossa ja Kauniaisissa hinnat nousivat 0,9 prosenttia. Muualla Suomessa asuntojen hinnat nousivat 0,5 prosenttia.
Suurten asuntojen aikaisempi kova positiivinen hintakehitys on nyt kääntynyt selvemmin laskuun. Pienten asuntojen hintakehitys on pysynyt vakaampana aktiivisten asuntosijoittajien ansiosta. Myös asuntohintojen ansiotasoon suhteutettu kehitys on taittunut ja ”asuntohintakupla” on puhjennut. Hintakorjaus on ollut pääkaupunkiseudulla suhteellisesti muuta Suomea voimakkaampi.
Syksy paljastaa tulevan hintakehityksen suunnan
Asuntomarkkinoiden kannalta suurin este elvytystoimien purevuuteen vaikuttaisi olevan pankkien nihkeä suhtautuminen kiinteistörahoitukseen ja rakennuttamiseen. Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto Raklin selvityksen mukaan pankit jättävät joko vastaamatta rakennuttajien tarjouspyyntöihin tai tarjoavat rahoitusta rakennuttajille mahdottomin ehdoin. Tämä voi osaltaan johtaa siihen, että notkahduksesta toipuminen vie pidempään kuin
aikaisemmin on osattu arvioida.
Uusia asuntoja valmistuu vielä lyhyen aikaa hiljaisille uudisasuntomarkkinoille, mutta suuret asuntorakentajat varautuivat jo viime vuonna asuntokysynnän notkahdukseen. Tilastokeskuksen mukaan asuntotuotanto on vuoden 2009 ensimmäisellä neljänneksellä supistunut neljänneksen vuoden takaisesta.
”Valmiiden tyhjien tai myymättömien asuntojen määrä ei ole läheskään 1990-luvun taitteen laman luokkaa. Tällä hetkellä keräytyvä patoutuva kysyntä yhdessä ehtyvän uudisasuntotarjonnan kanssa voi tuoda hintoihin jopa paikallisia nousupaineita. Tämä vuosi ja ensi vuoden alku kulunee valmiiden uusien asuntojen sekä valmistuvien asuntojen kannan sulatteluun. Vuokramarkkinoiden toimivuutta
ja vuokratuottojen odotettua nousua voidaan pitää positiivisena signaalina, joka tuo lisää käyttäjä- ja sijoittajakysyntää asuntomarkkinoille. Nämä yhdessä pitänevät hintojen oletetun laskun maltillisena”, Vesa Immonen arvioi.
Vuokra-asuntokysyntä kasvamassa, vuokrat nousussa
Vuokrat nousivat viime vuonna keskimäärin 3,4 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat 4,2 prosenttia ja muualla maassa 3,0 prosenttia. Vuokrien nousu on suurilta osin peräisin vanhojen sopimusten korjauksista.
Epävarma talouskehitys kasvattaa vuokra-asuntokysyntää ja pitää todennäköisesti vuokratasokehityksen nousujohteisena. Raklin Kiinteistötalouden instituutilla teettämän vuokra-asuntobarometrin mukaan pienten asuntojen vuokrat jatkavat nousuaan, mutta suurten asuntojen vuokrissa nähdään jopa laskupaineita.
Uusien vuokra-asuntojen tuotantoedellytykset ovat paranemassa mm. tuotanto-, tontti- ja rahoituskustannusten laskiessa. Asuntotuotannon turvaaminen ja jatkuminen on myös valtion merkittävien kansantaloutta elvyttävien tukitoimien kohteena. Suurimpina pullonkauloina ovat vaikea rahoituksen saatavuus nykytilanteessa ja toteutuskelpoisten tonttien puute.
