Alhaiset viitekorot pienentävät asuntovelallisen lainanhoitokuluja, mutta totuttua korkeammat lainamarginaalit ja työllisyystilanteen epävarmuus jarruttavat asuntokauppaa tänä vuonna. Asuntokauppa hiljeni radikaalisti ennen vuodenvaihdetta, ja hintojen laskua odottelevat ostajat ja asunnonvaihtajat ovat edelleen erittäin varovaisia. Hintakupla on varmasti puhjennut, mutta asuntomarkkinoiden pohjakosketus voi olla vielä edessäpäin, arvioi
Kiinteistö-Tapiolan toimitusjohtaja Vesa Immonen. Pienten asuntojen vuokrat nousevat yhä, mutta isojen asuntojen vuokrissa on jopa laskupaineita. Vuokra-asuntojenkin tuotantokustannusten odotetaan laskevan.
Suomen asuntomarkkinoilla lähiajat näyttävät synkiltä. Vuodenvaihteessa lähes täysin pysähtynyt asuntokauppa sai keväällä hieman uutta virtaa muun muassa koronlaskusta, mutta paljon kotitalouksien asuntokauppavolyymi ei lisäänny. Viitekorot ovat laskeneet historiallisen alas, mutta asuntolainamarginaalit ovat aiempaa korkealla. Pitkän lainan ottajaa askarruttaa, miten marginaaleille käy, kun korot taas
tulevaisuudessa nousevat. Huoli lainamarginaaleista ja tulevasta työllisyystilanteesta jarruttavat asuntokauppaa todennäköisesti vielä pitkään.
Matalasuhdannetta lääkitsevät elvytystoimet vaikuttavat viiveellä asuntomarkkinoihin. ”Tällä hetkellä näyttää siltä, että asuntomarkkinan pohjakosketus saattaa olla vielä edessäpäin ja ainakin notkahduksesta toipuminen vie pidempään kuin aikaisemmin on osattu a
> Suomalaisten usko omaan talouteen. Katso video tästä.
rvioida”, toimitusjohtaja Vesa Immonen sanoo.
Asunnot halpenivat Suomessa ja muualla Euroopassa
Vanhojen asuntojen hinnat laskivat Suomessa vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä k eskimäärin 4 prosenttia. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen asuntojen hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla 4,3 prosenttia: Helsingissä laskua oli 3,8; Vantaalla 5,2; Espoossa ja Kauniaisissa 6,2 prosenttia. Vähiten hinnat laskivat Jyväskylässä, 1,7 prosenttia. Asunnon kunto ja sijainti vaikuttavat taantumassakin merkittävästi
hintoihin, ja hintaerot jopa kaupunginosittain ovat suuria.
Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat nousivat loka-joulukuussa 2008 koko maassa 3 prosenttia edellisestä neljänneksestä. Uusien asuntojen keskineliöhinta oli pääkaupunkiseudulla 3 458 euroa ja koko maassa 2 726 euroa.
Kotitalouksilla oli asuntoluottoja reilut 67 miljardia euroa joulukuun 2008 lopussa. Vuoden 2008 viimeisellä neljänneksellä tehtiin noin 40 prosenttia vähemmän asuntokauppoja kuin vuotta aiemmin. Suuret asuntorakentajat sopeuttivat tuotantoaan, ja asuinrakennuksille myönnettiin joulukuussa noin viidennes vähemmän rakennuslupia kuin vuotta aiemmin.
Muuallakin Euroopassa asuntokauppojen määrä on vähentynyt ja asuntojen hinnat laskeneet paikoin jyrkästikin, ja asuntomarkkinoiden alavireen uskotaan jatkuvan lähikuukausina. Talouden epävarmuus ja pankkien lainapolitiikan kiristyminen näkyvät muun muassa lainamarginaalien selvänä nousuna. Asuntojen hintojen lasku alkoi ensimmäisenä Irlannissa ja Iso-Britanniassa, missä asuntomarkkinat pääsivät eniten
ylikuumenemaan 2000-luvulla. Iso-Britanniassa asunnot halpenivat 16 prosenttia ja Irlannissa 9 prosenttia. Eniten hinnat ovat laskeneet Baltian maissa, esimerkiksi Virossa viime vuonna 23 prosenttia. Edeltäneen ylikuumenemisen aiheuttivat sielläkin avokätinen luotonanto sekä voimakas spekulatiivinen uudisasuntojen rakentaminen.
Suomessa asuntojen hinnat ja ansiotaso nyt samalla viivalla
”Suomessa asuntohintojen ansiotasoon suhteutettu kehitys on taittunut. Vuodesta 2005 alkanut asuntohintojen ja ansiotasokehityksen eriytyminen on nyt historiaa, ja joidenkin tahojen näkemä ”asuntohintakupla” on ainakin nyt puhkaistu”, Immonen sanoo.
Vanhojen asuntojen hinnat ja ansiotaso
Asuntotarjonta on lisääntynyt lähinnä uudistuotannon ja asuntovarausten purkautumisten myötä. Ostajien harkinta-aika on pidentynyt muun muassa rahoituksen saatavuuden ja entisen asunnon myynnin vaikeutumisen takia, mutta varsinkin kasvukeskusten pienet asunnot käyvät yhä kohtuullisesti kaupaksi.
Uusia asuntoja valmistuu vielä jonkin aikaa vetämättömille markkinoille, joten uusienkin asuntojen hinnoissa on neuvotteluvaraa. ”On kuitenkin hyvä muistaa, ettei valmiiden tyhjien tai myymättömien asuntojen määrä ole lähellekään 1990-luvun laman luokkaa, joten vastaavaa hintaromahdustakaan ei varmasti koeta. Keskihinnat todennäköisesti laskevat kaikissa asunnoissa paikkakunnasta, sektorista, laatutasosta tai
koosta riippumatta. Lasku on kuitenkin maltillista, ja tämä vuosi mennään varovaisissa tunnelmissa. Positiivisena signaalina voidaan nähdä, että asuntosijoittajat ovat jo hieman aktivoituneet hintojen laskiessa ja vuokratasojen noustessa. Kiinnostusta on etenkin kasvukeskusten yksiöihin ja pieniin kaksioihin, koska niiden vuokramarkkina on perinteisesti ollut toimivin.”
Maltti on valttia talouden epävarmassa tilanteessa
Kodinostajan tai -vaihtajan on nyt, kuten aina, hyvä analysoida lähitulevaisuuden asuntotarve, kauppaprosessi ja kaupan rahoitus tarkasti etukäteen sekä miettiä, soveltuuko omistusasunto vai vuokra-asunto tarpeisiin parhaiten. Kodin hankinta tai vaihto on useimmille kotitalouksille elämän suurimpia taloudellisia kysymyksiä, mutta se ei silti aina ole ”liiketoimintaa”, josta tulisi saada rahallista hyötyä.
Kahden asunnon loukkua tulee erityisesti välttää hintojen laskiessa. Vanhan asunnon hinnasta on syytä varmistua ennen uuden ostoa. Parhaiten se selviää kaupassa, mutta kaupantekoprosessin voi myös sopia ehdolliseksi vanhan asunnon myynnille. Tämä tosin todennäköisesti viivyttää uuden hankintaa. Mahdollinen väliaikaisasunnon tarve ja kustannukset samoin kuin välirahan saatavuus ja hinta on hyvä
selvittää etukäteen. Välirahan hinta voi nousta, jos sitä tarvitaan aiottua enemmän. Lainan kokonaiskustannusten lisäksi kannattaa pitkän asuntolainan ottajan pohtia viitekoron ja marginaalin käyttäytymistä tulevaisuudessa, ja maksukykyä pitää olla myös korkojen noustessa.
Vuokra-asuntokysyntä kasvaa, vuokrat nousevat
Vuokrat nousivat viime vuonna keskimäärin 3,4 prosenttia edellisvuodesta. Pääkaupunkiseudulla vapaarahoitteisten asuntojen vuokrat kohosivat 4,2 prosenttia ja muualla maassa 3 prosenttia. Nousupaineita on edelleen muun muassa kasvaneiden hoitokustannusten ja tulevien remonttitarpeiden johdosta.
Suomen toimivilla vuokramarkkinoilla vuokrat ovat viime vuosina jääneet jälkeen asuntojen nopeasta hintakehityksestä. Asuntorakenne on hyvin omistusasuntopainotteinen, eikä vuokra-asuntokysyntä ole nostanut vuokria myyntihintojen tahtiin. Epävarma talouskehitys kuitenkin kasvattaa vuokra-asuntokysyntää ja pitää todennäköisesti vuokratason nousussa.
Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto Rakli ry:n Kiinteistötalouden instituutilla teettämän tuoreen vuokra-asuntobarometrin mukaan pienten asuntojen vuokrat jatkavat nousuaan, kun taas suurten asuntojen vuokrissa nähdään paikoittain jopa laskupaineita. Suuntaus on samankaltainen kaikissa kasvukeskuksissa. Jo nyt suurin kysyntä kohdistuu pieniin asuntoihin ja suurimmissa asunnoissa vuokralaisten maksukyky tulee vastaan. Samaan aikaan uusien
vuokra-asuntojen tuotantoedellytykset paranevat mm. tuotantokustannusten, tonttikustannusten ja rahoituskustannusten laskiessa. Asuntotuotannon turvaaminen ja jatkuminen on myös valtion merkittävien kansantaloutta elvyttävien tukitoimien kohteena. Nämä parantavat vuokra-asuntojen sijoituksellista houkuttelevuutta. Pullonkauloina vuokra-asuntojen rakentamisessa nähdään tällä hetkellä rahoituksen vaikea saatavuus ja toteutuskelpoisten tonttien
puute.
Lähteet: Kiinteistö-Tapiola Oy, KTI (Kiinteistötalouden instituutti), Rakli (Asunto-, toimitila-, ja rakennuttajaliitto Rakli ry), Tilastokeskus ---
