Talouskriisi huojutti kiinteistöalan perustaa, koska monilla kiinteistösijoitusyhtiöillä on paljon velkaa.

Poikkeuksellisessa rahoituskriisissä rahan hinta nousi, minkä pelättiin syövän kiinteistöyhtiöiden tulokset.

Kallis raha, kiinteistöjen arvonalennukset ja tyhjenevät tilat ovat huono yhdistelmä alan yrityksille. Sijoittajat pelkäsivätkin velkaisimpien kiinteistösijoitusyhtiöiden kaatuvan pankkien syliin.

Vahva tase arvossaan

Vaikka kiinteistömarkkinoilla on paljon valoa ilmassa, epävarmuus on yhä käsin kosketeltavaa. Siksi Tapiola suosittaa maltillista etenemistä kiinteistösijoittamisessa. Erityisen tärkeää on nähdä laatuerot kiinteistösijoitusyhtiöiden välillä.

Kiinteistösijoitusyhtiöiden erot voivat olla suuria sekä taloudessa että salkun sisällössä. Osa alan yhtiöistä pelasi uhkarohkeasti suurella velalla kovan noususuhdanteen aikana. Nyt jotkut yhtiöt ovat hyödyntäneet rohkeasti jyrkkää korkokäyrää käyttämällä paljon lyhytaikaista velkaa. Konservatiivisemmat yhtiöt puolestaan ovat nojanneet enemmän omaan pääomaan ja suosineet vieraassa pääomassa pidempiaikaista rahoitusta.

Sijoittajan kannattaakin muistaa, että myös kiinteistösijoitusyhtiöihin pätee kaiken sijoittamisen perussääntö: kova riskinotto voi tietää suuria voittoja, mutta vastaavasti myös syviä tappioita.

"Me emme sijoita kaikista spekulatiivisimpiin yhtiöihin, vaan haemme tasaista tuottoa keskittymällä vahvan taseen omaaviin yrityksiin", Äikäs sanoo.

Valitessaan kiinteistösijoitusyhtiöitä Tapiola Varainhoito on aina suosinut yhtiöitä, joilla on vahvat taseet, mutta mahdollisuus talouden toipumisen pitkittymisestä tekee taseen seuraamisen entistäkin tärkeämmäksi. 

Kiinteistöjen suhdanneherkkyys vaihtelee

Taseen lisäksi sijoittajan kannattaa tutkailla sijoitusyhtiön kohteita. Yksi voi sijoittaa liikekiinteistöihin, toinen toimistotiloihin, kolmas pelkästään logistiikkakeskuksiin ja neljäs vaikkapa asuntoihin. Nämä ovat luonnollisesti kovin erilaisia sijoituskohteita.

"Itse ylipainotamme edelleen liikekiinteistöjä, koska niiden vajaakäyttöasteet eivät nouse lamassakaan niin suuriksi kuin vaikkapa toimistotilojen", Äikäs huomauttaa.

Hyvää tuottoa voi tulla yhtä hyvin kaupunkien laitamilta kuin ydinkeskustasta. Oleellista on oikea hinta ja kiinteistösijoitusyhtiön osaaminen.

"Hyvin hoidettu yhtiö pystyy saamaan hyvää tuottoa vaikeistakin kohteista. Kannattaa seurata, miten yhtiö on selvinnyt eri suhdanteissa aiemmin."

Kiinteistösijoitusyhtiön ja kiinteistörahaston avulla sijoittaja pystyy hajauttamaan pieniäkin rahoja useammanlaisiin kiinteistöihin. Näin sijoittaja voi esimerkiksi hakea vakautta Pariisin liikekiinteistöistä ja nousupotentiaalia Moskovan toimistotiloista.

Euroopassa monta markkinaa

Kansainvälisiä sijoituksia harkitessaan sijoittajan kannattaa muistaa, että myös eri maiden kiinteistömarkkinat eroavat suuresti toisistaan. Esimerkiksi Brysselissä markkinat ovat tasaiset, mutta samalla myös tuotot ovat maltilliset. Lontoossa puolestaan kiinteistöjen hinnat heittelevät suuresti, mikä tietää ajoittain erittäin suuria voittoja.

Suoraan kiinteistöihin sijoittavan on vaikea liikkua markkinoilta toisille suhdanteiden mukana, mutta osakepohjaisiin kohteisiin sijoittamalla omaa salkkuaan voi muuttaa nopeasti. Tämä edellyttää tietenkin, että yhtiön osake on likvidi. Kiinteistösijoitusyhtiön keskittynyt omistus voi hidastaa sijoittajan salkunhallintaa.

Esimerkiksi Tapiola Varainhoidon kiinteistörahasto on lisännyt kevään jälkeen muun muassa Ison-Britannian painoa. Siellä kiinteistöjen hinnat ovat puolittuneet huipustaan, joten nousupotentiaali on taas näkyvissä.

"Brittimarkkina sukelsi ensimmäisenä, joten uskomme sen myös toipuvan ensimmäisten joukossa", Äikäs sanoo.

Seuraa vuokratuottoja

Vaikka kiinteistösijoitusyhtiöiden kurssit ovat nousseet reippaasti, eivät markkinat ole karanneet. Kiinteistösijoitusyhtiöiden kovat nousuprosentit selittyvät sillä, että niiden kurssit myös putosivat keskimääräistä osakesalkkua reippaammin.

"Historiallisesti kiinteistösijoitusyhtiöiden arvostukset ovat maltillisella tasolla", Äikäs muistuttaa.
Lyhyellä tähtäimellä epävarmuus voi toki painaa nopeasti nousseita kursseja. Sijoittajan kannalta keskeistä on muun muassa se, kuinka hyvin kiinteistösijoitusyhtiön saamat vuokratuotot pitävät pintansa.

Vanhojen vuokrasopimusten päättyminen voi johtaa jossain vuokrien putoamiseen. Toisaalta joidenkin yhtiöiden salkussa voi olla erittäin pitkiä vuokrasopimuksia, joiden päättymistä voi seurata myös vuokrien nousu.

Sijoittajalle olisikin tärkeää tuntea hyvin kiinteistösijoitusyhtiön salkun sisältö. Jos salkusta löytyy halutuilla paikoilla olevia kiinteistöjä, on niillä ainakin pitkällä tähtäimellä tärkeä etu puolellaan.

"Maa on rajallinen hyödyke, jota ei valmisteta lisää samalla tavalla kuin tuotannollista kapasiteettia. Siksi hyvällä paikalla oleva kauppakeskus on tavallaan vallannut asemansa", Äikäs toteaa.

Teksti Risto Pennanen
Kuva: Istockphoto

---

Anna palautetta jutusta:
sijoitustalous@tapiola.fi