Sijoitusasunnon verotuksessa on niksinsä

Moni pörssiosakkeisiin sijoittava pitää 'Osta, pidä, unohda' -sijoitusstrategiaa toimivana. Veronmaksajain Keskusliiton Harri Rajala kehottaa sijoitusasunnon hankkijaa olemaan aktiivinen omistaja ja pysymään taloyhtiön asioista kärryillä.

Rahastoitavat ja tuloutettavat suoritukset taloyhtiölle, vuosikorjaus- ja perusparannuskulut, remontin ajoittaminen. Erityisesti nämä asiat herättävät kysymyksiä Veronmaksajain Keskusliiton neuvovaan puhelimeen soittavien asuntosijoittajien keskuudessa, kertoo lakimies Harri Rajala.

Sinänsä sääntö on yksinkertainen: Kun taloyhtiö rahastoi osakkailta perimänsä kulun, asunnon vuokraaja ei voi vähentää sitä vuokratulosta verotuksessaan. Kulu katsotaan silloin osaksi asunnon hankintahintaa, joten sen voi vähentää vasta aikanaan asunnon myynnin yhteydessä.

– Kun suoritus tuloutetaan eli kirjataan taloyhtiön kirjanpidossa veronalaiseksi tuloksi, vuokranantaja saa vähentää suorituksen vuokratulosta maksuvuoden verotuksessa.

Se, miten taloyhtiössä on toimittu, kannattaa tarkistaa aina isännöitsijältä.

– Eri kuluerät voi kirjata eri tavoin, LähiTapiolan ja Veronmaksajien Keskusliiton järjestämässä Veroillassa Espoossa sijoitusasunnon veroista toukokuun puolivälissä puhunut Harri Rajala sanoo.

Hoitovastikkeet tuloutetaan aina, mutta rahoitusvastikkeiden kanssa on oltava tarkkana.

– Mikäli rahastointipäätöstä ei ole tehty, maksut tuloutetaan automaattisesti. Rahastointia ei voi myöskään tehdä jälkikäteen, Rajala sanoo.

Rajala kehottaa sijoitusasunnon hankkineita olemaan aktiivisia. Isännöitsijään ja taloyhtiön hallitukseen kannattaa olla yhteydessä jo siinä vaiheessa, kun erilaisia remontteja suunnitellaan. Silloin voi vielä koettaa vaikuttaa siihen, että osakkailta perittävät suoritukset tuloutettaisiin.

– Silloin on usein jo myöhäistä, kun remontin yksityiskohdista ja aikataulusta päätetään taloyhtiön yhtiökokouksessa. Joskus näitä asioita joutuu vääntämään rautalangasta, joten tietoa kannattaa hankkia etukäteen esimerkiksi Suomen vuokranantajilta.

Vuosikorjauksia ja perusparannusta

Ero asunnon vuosikorjausten ja perusparannustoimien välillä on myös tärkeä. Vuosikorjauksessa korjataan asunnon normaalista käytöstä aiheutuvaa kulumista. Tällaista on esimerkiksi seinien maalaaminen tai keittiön kaappien vaihtaminen uuteen. Perusparannusta ovat muutokset, joilla asuntoa muutetaan tasokkaammaksi, laitetaan vaikka parvekelasit.

– Omistaja saa maksuvuonna vähentää asunnon tai kiinteistön vuosikorjauskulut kokonaisuudessaan asunnon vuokratuloista. Perusparannusremontin kulut vähennetään vuotuisina poistoina, esimerkiksi 10 vuoden aikana tasapoistoina, tai lisätään asunnon hankintahintaan.

Kodinkoneen, kuten rikkoutuneen hellan, vaihtaminen uuteen on vuosimenona vähennyskelpoinen, jos laitteen hinta on enintään 1 000 euroa. Kalliimmat kalusteet ja kodinkoneet vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistoina.

Ajoita oikein

Erityisen tärkeää on Rajalan mukaan remonttien ajoittaminen. Jos remonttikulut haluaa vähentää vuokratulosta, asunnon on oltava vuokrattuna tai remontti tehtävä vuokralaisten vaihtuessa.

– Mikäli asuntoa ei otetakaan remontin jälkeen vuokrauskäyttöön, vaan esimerkiksi omaksi tai lasten asunnoksi, yleensä vain osan kuluista saa vähentää sen vuoden vuokratuloista.

Etenkin ensimmäisen sijoitusasunnon ostaneille voi tulla yllätyksenä se, ettei heti asunnon hankkimisen jälkeen tehty remontti olekaan välttämättä vähennyskelpoinen kuluvan vuoden verotuksessa.

– Ei riitä, että aikoo vuokrata asunnon remontin jälkeen. Vuokrasopimuksen on oltava allekirjoitettu, ja vuokralaisen pitää myös asua asunnossa. Jos näin ei ole, kulut voi vähentää vasta asuntoa myydessä, Rajala täsmentää.

Jos onnistuu saamaan vuokralaiseksi omat tai puolison vanhemmat tai isovanhemmat, voi remonttikulujen työn osuudesta saada myös kotitalousvähennyksen.

Teksti: Leena Filpus
Kuva: Juho Kuva

Sijoitusasunnon omistajan muistilista

• Vuokratulo on pääomatuloa, josta vuokranantaja maksaa veroa 30 prosenttia ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia.

• Vuokratuloksi lasketaan kaikki asunnon vuokraamisesta saadut tulot kassaperiaatteen mukaisesti, eli sinä vuonna kun suoritus on tullut vuokranantajan tilille.

• Saamatta jäänyttä tuloa, esimerkiksi vuokrarästejä, ei veroteta.

• Vuokravakuus verotetaan tulona vasta silloin, kun sitä käytetään esimerkiksi kattamaan maksamattomia vuokria.

• Vuokratuloista voi vähentää vuokralle annetun asunto-osakkeen hoitovastikkeet ja omakotitalon kiinteistöveron. Lisäksi pääomatulosta vähennetään mahdolliset asunnon ostoon tai hoitamiseen otetun lainan korot.

• Asunnon hankinnan yhteydessä maksettu varainsiirtovero ja välittäjänpalkkio vähennetään asunnon myynnin yhteydessä luovutusvoittoa laskettaessa.

• Pääomavastikkeista vuokranantaja voi vähentää asunto-osakeyhtiön kirjanpidossaan tulouttamat maksut. Rahastoidut pääomavastikkeet lisätään asunnon hankintamenoon. Ne voi vähentää vasta asuntoa myydessä.

Lisätietoja Veronmaksajain Keskusliitto ry, veronmaksajat.fi