Ostaisinko nyt asunnon Espanjasta?

Espanjalaiset asuntomarkkinat vaikuttavat houkuttelevilta - mutta sinisilmäiselle ostajalle voi käydä köpelösti, jos paikalliset pelisäännöt eivät ole selvillä. Millaisia asioita Espanjaan mielivän asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon?

Bloggasin muutama vuosi sitten sijoitusasunnon hankkimisesta Espanjasta. Silloin asuntokaupat vetivät puoleensa, koska espanjalaispankit tarjosivat sadan prosentin lainaa ja hinnat olivat matalalla.

Aihe herätti hyvää keskustelua, jonka yhteenvetona voisi sanoa, että paikallinen kulttuuri ja pelisäännöt eroavat merkittävästi suomalaisista. Ellei kulttuuriasioita tunne, on helppo mennä vipuun jos toiseenkin. Sinisilmäisyys maksaa.

Mitä Espanjan asuntomarkkinoille kuuluu nyt?

Asuntolainojen tilanne

Nyt asuntolainan määrä voi tyypillisesti olla noin 70 prosenttia asunnon arvosta. Perinteisesti lainat ovat olleet liikkuvakorkoisia, jolloin korko on luokkaa euribor + 1,5 prosenttia. Viime vuonna on mainostettu myös kiinteitä korkoja 10-20 vuoden laina-ajoille. Tällöin korkotaso on noin 2,5 prosenttia.

Jos pankki itse myy asunnon, joka on sille joutunut, laina voi olla korotonkin. Silloinhan korko on tavallaan huomioitu asunnon myyntihinnassa.

Barcelona ja Valencia vetävät

Financial Times on koostanut tietoja Espanjan koko asuntomarkkinoiden kehittymisestä. Koosteen hintapohjat ovat kesältä 2013. Markkinat ovat siitä nousseet vajaat 3 prosenttia, eli sattumalta saman verran kuin talous on kasvanut.

Palautuminen on paikallista. Barcelona ja Valencia mainitaan esimerkkeinä palautuneista alueista, mutta sillä varauksella, että lähinnä suositut sijainnit nousevat loivasti. Artikkelista saa kuvan, että yleensäkin rannikon kohteet ovat sisämaata paremmassa nosteessa.

asunto Espanjasta

Espanjan asuntojen ulkomainen kysyntä tulee lähinnä EU:n sisältä. Suurin yksittäinen ostajaryhmä ovat britit, jotka edustavat noin 30 prosenttia ostajista.

Huomioi kaupankäynnin kulut

Artikkeli kiinnittää huomiota meille totuttua korkeimpiin kaupankäyntiin liittyviin kuluihin. Nämä voivat olla 10-15 prosenttia asunnon hinnasta. Arvonlisävero on 10 prosenttia, leimavero 1 prosenttia. Verotuksen yllättävyyttä kuvaa esimerkki, jossa asunto on ostettu halvemmalla kuin verottajan hinta-arvio. Kun hinta nousee, verottaja haluaa jälkikäteen täydennystä leimaveroon. Esimerkkitapauksessa puhutaan tuhansista euroista.

Paikallisten pelisääntöjen tunteminen on todellakin ydinasia. Toisaalta näyttää siltä, että hyvin valikoiduilla paikkakunnilla ja kohteissa pohjat on ohitettu. Houkutus hypätä asuntokauppohin mukaan kasvaa, varsinkin, jos ajatuksena on itse viettää aikaa etelän auringossa.

Kahden vuoden takaisen bloggaukseni suurin anti olivat hyvät kommentit Espanjan asuntomarkkinoiden konkareilta. Nyt olisi antoisaa kuulla jälleen mielipiteitä paikallisilta vaikuttajilta. Miltä Espanjassa näyttää?

 

Syntymäaika ja -paikka: 1959, Espoo
Koulutus: Diplomi-insinööri, kauppatieteiden maisteri
Perhe: Yrittäjävaimo
Harrastukset: Luonto ja lukeminen
Motto: Sijoittaminen ilman näkemystä on arpapeliä.

Kommentit

  1. Juha Lehtonen

    10 % kauppahinnasta menee siis välikäsille. No-huh.

  2. Helena Lindberg

    Ei ole kokemusta asuntokaupasta, mutta tulin täysin petetyksi kysyessäni mahdollista veroprosenttiani Espanjassa, jos muuttaisin sinne. Elokuussa -15 kysyin asiaa Fuengirolassa olevasta Juristitoimistosta MOP konsultointi toimistosta, missä piti olla suomen sekä Espanjan lait tunteva suomalainen juristi Pyykkö. Lähetin pyydetyt tulo ja omaisuustietoni – jopa yli 30 vuotta sitten Suomessa tehtyine asuntokauppakirjoineen, mistä selvisi asuntoni ostohinta (en tiedä mihin sitä tarvitsivat nykyisen veroprosenttini selvittämiseen). Kun aloin kysellä viipyvää tietoa, pyysivät anteeksi, että asiani hoitajasta oli tullut sekaannusta toimistossaan. Asian viipyessä jouluun asti kysyin taas asiasta. Sanoivat, etteivät voi selvittää asiaa ”ehdoillani”/ eivät ota toimeksiantoa vastaan, vaan silppuavat asiakirjani roskiin.. Mitää ehtoja en ollut asettanut, vaan kysynyt veroprosenttiani! Omistan sijoitusasuntoja- ehkä ne kokivat ” lisäehdoiksi” – olivat kai tottuneet kysymään eläkkeen suuruuden ja katsomaan verotaulukosta sitten veroprosentin!? Millä oikeudella tällainen toimisto mainostaa itseään veroasiantuntijana?? Vaativat muuten jo heti lähettäessäni ensimmäiset tietoni maksamaan jo palkkionsa. – Onneksi en maksanut! Olivat toki ottaneet jo toimeksiannon vastaan puoli vuotta aikaisemmin (olin lähettänyt pyynnöstään jo 2 kertaa lisätietojakin) kun ilmoittivat, etteivät osaa tehdä/ ota toimeksiantoa vastaan!! En jaksa lähteä käymään oikeutta ko toimistoa vastaan, vaikka tekivät minulle ison vahingon pitkittämällä 1/2 vuotta asioideni hoitoa! Haluan kuitenkin levittää tietoa ko. toimiston epäluotettavuudesta, jotta muut säästyisivät pettymykseltä ja taloudellisilta ym vahingoilta!

  3. Timo Heikkinen

    Suunnittelimme asunnon ostamista jo 1990 luvulla ja totesimme silloin, että asunnon vuokraaminen pidemmälläkin ajanjaksolle tulee edullisemmaksi ja etenkin tämä Espanjan Costa Del Solin alueella ainainen ”löysän liean” pitäminen tiukalla otti jo alunperin päähän. Espanjalaiselle pässille kun ei voi sitä liekaa antaa yhtään löysälle, vetää heti kotiinpäin. Nämä virheet eivät ole mitään sattumaa, kun ovat aina järjestäeen virheen tekijän eduksi. Espanjan autonvuokraus on yksi Euroopan pahimmista huijauksista, pakolla on aina yritetty myydä ns. pilkottuja vakuutuksia ja bensasta puhumattakaan. Autonvuokraamot tienaavatkin enemmän nykyään tällä asiakkaita huijaavalla käytännöllä Full Insurance ei kata esimerkiksi, peilejä, renkaita, avaimia, alustaa … ja bensa tankki ostetaan täytenä 80,00€ hintaan jolla täyttää 70 litraisen bensatankin, jota näissä räppänöissä ei ole yhdessäkään.
    Joten jos auto maksaa viikoksi sen 120,00 voit siihen päälle laskea suoraan 150,00 lisäkuluja eli auto maksaakin perillä 270,00 € / viikko.
    Tykkäämmekin nykyisin matkustaa Saksan ja Itävallan alueella, jossa asiat pelaavat, kuten pitää.

  4. Tomppa

    Kiitos hyvästä kokemuskommentista Costa Blancan asunnon suhteen! Suomalaisen ajattelutavan omaavat, Espanjalaiset pelisäännöt tuntevat ovat avainasemassa – onko kellään kommenttia Jannelle?

  5. Janne

    ”Janne 1.4.2016, 09.44
    Satun omistamaan Malagassa yrityksen, jolla ei ole varsinaista toimintaa tällä hetkellä. Mietin sitä, että jos ostan kiinteistön/asunnon tämän yhtiön nimissä mutta käytettäväksi vain oman perheen loma-asuntona, niin onko järjestelyssä taloudellista järkeä? Sattuisiko jollakin olemaan käsitystä?”

    Lisään tähän tarkentavan kysymyksen: Katsooko Espanjan verottaja että käyttäessäni tällaista asuntoa saan itse asiassa luontaisedun kaltaista, verotettavaa tuloa yhtiöstä? Vai pitäisikö minun maksaa yhtiölle käypää vuokraa? Jos maksan vuokraa, pitäisikö se maksaa joka kuukaudesta vai vain niistä, joina käytän asuntoa?

    Voisin kuvitella että tällainen asetelma on aika yleinen. Tietääkö joku teistä, mikä tässä on tyypillinen käytäntö?

    Olisin kiitollinen näkemyksistänne.

    Janne

  6. Pian taas lähdetään

    Vajaa kymmenen vuotta sitten on uutena hankittu pikku kaksio Costa Blancalta. Välittäjä oli suomalainen – mitään erityisiä ongelmia ei ole ollut. Pieni laina – joka jo vuosia sitten on maksettu – otettiin pankista. Asiointia auttoi se että (suomalainen) mieheni pystyy asiat hoitamaan myös espanjaksi. Veroasiat hoitaa paikallinen (suomalainen) juristi.

    2-3 kertaa vuodessa lomaillaan siellä – edullisia suoria lentoja Alicanteen on 4-5 kertaa viikossa. Viimeksi olimme helmikuussa mantelipuiden kukkiessa ja yllätyimme miten mukavat kelit oli tuolloinkin. Meressä uiminenkin onnistui. Asunnon vuosivastike on reilut 400 €. Rakentaminen on ollut vuosikaudet jäissä mutta sitten viime kesän on alkanut nousta myös uusia kohteita. Espanja on päässyt mukavaan 2.8 % kasvuun joten toivoa sopii että nykyinen tilanne (politiikka on rikki) purkautuu ja maahan saadaan hallitus.

    Brittejä asuu Espanjassa koko joukko – osa on myynyt asuntonsa briteissä ja asuu vakituisesti siellä. Näitä pariskuntia on myös meidänkin talossamme. Samoin espanjalaisia nuoria on paljon töissä briteissä. Onkin miekenkiintoista seurata miten Britannian EU-äänestyksessä käy.

  7. Janne

    Satun omistamaan Malagassa yrityksen, jolla ei ole varsinaista toimintaa tällä hetkellä. Mietin sitä, että jos ostan kiinteistön/asunnon tämän yhtiön nimissä mutta käytettäväksi vain oman perheen loma-asuntona, niin onko järjestelyssä taloudellista järkeä? Sattuisiko jollakin olemaan käsitystä?

  8. Tomppa

    Suuret kiitokset pelikentällä toimivalle asiantuntevista kommenteista!
    Olisi mielenkiintoista jos vielä voisit ottaa kantaa kysymykseen ostaako (mahdollisesti pankille jäänyt) käytetty asunto vs uuden hankkiminen? Voisitko myös kuvata mitä juoksevia kuluja tulee. Jotkut riippuu varmaan käytöstä, mutta varmaan niitäkin kertyy jota ovat käyttöasteesta riippumattomia?

  9. Hola, buenos dias.

    Ostin asunnon20XX. Maksoin hinnan mikä oli ostoneuvottelun lopputulos. En maksanut lisää ”tiskin” alla, vaan hinnan joka oli kauppakirjassa. ( tiskin alla lisää maksaminen lienee maantapa?)

    Pari vuotta myöhemmin Espanjan valtio halusi lisää rahaa, varainsiirtoveroa. Espanjan valtion mukaan olin ostanut asunnon kymmeniä tuhansia euroja liian edullisesti. Toki oli mahdollisuus valittaa. Ensimmäisen valitusasteen aikaraja 10 päivää. Asiantuntijoiden mukaan kaikki aikaisemmat valitukset oli torpattu järjestelmällisesti. Seuraavaan valitusasteen päätöksen odottamisaika olisi ollut 2-3 vuotta. Asiantuntijat totesivat että siihen mennessä laki voi muuttua moneen kertaan, lopputulos voi olla mikä tahansa. Edelleen mahdollisen tappion tullessa oikeusasteessa, kaikki kustannukset maksaa valittaja. Maksoin tämän laskun jota pidän vääryytenä edelleen.

    Mihin ihminen voi luottaa kun ei edes virallisilla kauppakirjoilla ole merkitystä? Koomista tässä on se että notaari vahvistaa oikeudellisuuden ”arvo vallallaan” kuten Espanjan laissa luki jo tuolloin.
    Vakuutena etten todellakaan ollut ainoa suomalainen joka sai vastaavan lisäkustannuksen.

    Asunnon ostamisessa täytyy olla tarkkana, tehdä ennalta paljon pohjatyötä, selvittää kaikki mahdolliset asiat ettei joudu mm, edellisen omistajan velkojen maksajaksi.
    Edes pankeilta ostettujen asuntojen taustat ei ole välttämättä puhtaat. ( parhaillaan on menossa ainakin yksi prosessi, jossa on epäselvyyttä ai’emman omistajan veloista kuka ne maksaa) Kohdallani taustat olivat kunnossa, kiitos hyvästä pohjatyöstä.

    Myin asuntoni vuosia myöhemmin pois. Kun oli kiinteät ( asunnon lisäksi autotalli) omistukset myyty, huokasin helpotuksesta. Päätin etten osta mitään sellaista Espanjasta jota en saa mukaani.

    Nykyisin olen Espanjassa pelkkä turisti ilman pyrokratiaa, ilman riippuvaisuussuhdetta Espanjan valtioon. Ulkomaalainen ostaja on aina eri asemassa kuin kanta-asukas. Vaikka apua on saavilla, on hyvä tuuri jos löytyy sellainen asiantuntija taho joka hallitsee Espanjan lainsäädännön 100%:sti asuntokaupoissa. Tästäkin huolimatta asiantuntija voi toimia ostajan ”seläntakana” asunnon myyjän kanssa.
    Myytäessä asuntoa / asuntoja täytyy muistaa / tietää millaisia kustannuksia tulee myyjälle jotka suoritetaan Espanjan valtiolle ennen kaupan lopullista toteutumista notaarilla.

    Vuosia omistuksessani olleen autotallin yhtiövastikkeissa ei ollut ikinä mitään epäselvyyttä. Tarkistin noin 1/2 vuotta ai’emmin ennen myynti aikomustani että kaikki on kunnossa ja olivat myös kunnossa.
    Myydessäni myöhemmin, ostajan puolen gestoria otti yhteyttä ja kertoi että yksi lasku on maksamatta ja kauppaa ei voi tehdä ennen kuin asia on kunnossa. Mistä lasku löytyi? Kaikki asiat oli vuosiakausia kunnossa, myös tarkistus hetkellä? Montako vaihtoehtoa myyjälle jää?

    Tunnen suhteellisen paljon suomalaisia asunnon omistajia Espanjassa. Espanjalainen järjestelmä poikkeaa paljon suomalaisesta järjestelmästä lukuisissa asioissa. Kielitaidottomuus / tietämättömyys aiheuttaa ongelmia asioissa jotka eivät ole arkipäivää. Totta kai Espanjassa on suomalaisia gestoria toimistoja. Mielipiteeni on se että tuskin yksikään hallitsee täydellisesti kaikki asuntokauppaan liittyvät lakipykälät. (?)

    Oli kyseessä mikä palvelu tahansa he vastaavat luonnollisesti,” totta kai hoidan asian.”
    Kyse on rahasta, siis gestorian toimeentulosta. Kysytty asia voi olla gestorialle aivan uusi. Tätä asiaa gestoria ”opiskelee” asiakkaan rahoituksella ja mitä kauemmin ”opiskelu” kestää, sitä enemmän asiakas maksaa.

    Mitä erilaisimmista negatiivisista asioista kuultuna / nähneenä / kokeneena suomalaisten yhteisöissä, saisi erittäin hyvän dokumentin kirjoituksen muodossa.

    Hola los amigos. Hasta la vista, un dia.

  10. Jari Ärilä

    Terveiset Aurinkorannikolta!
    Olen suomalainen välittäjä-yrittäjä Costadel Solilla. Asuntokauppa on selvästi piristynyt kahden vuoden takaisesta. Suomalaisten suosikkialueelta Fuengirolan Los Bolichesista myydään jo ei oota hyviin 2 mkh asuntoihin tai hintaan on tullut reipas korotus. Hintapohja on ohitettu ja mikä parasta uudistuotanto on lähtenyt käyntiin. Uutuuskohteiden taso on erittäin hyvä ja lama on vienyt mennessään ”ryöstögryndauksen”. Terveempää kauppaa kaikille!
    Jutussa olleeseen esimerkkiin kohteen ostamisesta verotusarvoa (valor catastral) alemmalla hinnalla sanoisin, että tilanteessa auttaa asunnon arvon määrityksen teettäminen virallisella arvioitsijalla. Verottaja uskoo myös ko raporttia ja lisäveroista pääsee joko eroon tai ne ovat oleellisesti alemmat valituksen jälkeen, jonka lakimies tekee. Lisäverolappu tulee ko tapauksessa 6 kk:n sisään kaupasta.

    Asuntokaupan avaintekijät täällä ovat luotettava ammattitaitoinen välittäjä ja paikallissen lakimiehen käyttäminen aina asuntoa ostettaessa. Kaupankäynnin kulut ovat 8% varainsiirtovero (uusissa10%) ja lakimies ja notaarkulut 2% kauppasummasta. Eli 10% kauppahinnan päälle niin budjetti on kasassa.

    Mikäli asunnon hankinta Espanjasta on ollut suunnitelmissa, nyt on se hetki, jolloin vielä voi saada edun vuoden 2007 hintaromahduksesta. Hintoja täälä nostaa globaali asuntomarkkina. Ostajat tulevat ympäri maailmaa, mikä on myös etu aikanaan asuntoa myydessä.

Jätä kommentti

(Pakollinen)
(Pakollinen, ei julkaista)